El seguro de impago de rentas se ha consolidado como una herramienta habitual en la gestión arrendaticia profesional. La lógica es comprensible: el arrendador contrata una póliza que cubre el riesgo de impago y, para no asumir su coste, traslada el importe de la prima al inquilino mediante una cláusula contractual. Lo que durante años se consideró una práctica admisible ha empezado a ser cuestionada con creciente firmeza por los tribunales de instancia, planteando un escenario de riesgo jurídico que arrendadores e inquilinos deben conocer.
La prima del seguro de impago: ¿quién debe pagarla?
El seguro de impago es contratado por el arrendador, quien actúa como tomador de la póliza y es el único beneficiario en caso de siniestro. El inquilino no interviene en la contratación, no elige la aseguradora ni el condicionado, y no obtiene cobertura alguna de la póliza. Sin embargo, en la práctica contractual extendida entre empresas gestoras de vivienda, la prima se repercute al arrendatario —habitualmente de forma mensual prorrateada— mediante una cláusula predispuesta incluida en el contrato de adhesión.
Esta estructura plantea tres problemas jurídicos de fondo que la jurisprudencia reciente ha comenzado a sistematizar.
El marco normativo: dos vías de encaje y sus límites
La LAU no regula expresamente la repercusión del seguro de impago. Los arrendadores que han intentado fundamentar contractualmente esta carga al inquilino han recurrido principalmente a dos previsiones legales: el artículo 36.5 LAU y el artículo 20 LAU.
La vía del artículo 36.5 LAU: garantía adicional
El artículo 36.5 LAU permite a las partes pactar garantías adicionales a la fianza en metálico. En contratos de vivienda habitual de hasta cinco años —o hasta siete si el arrendador es persona jurídica—, el valor de estas garantías no puede exceder de dos mensualidades de renta.
Algunas resoluciones han admitido que el seguro de impago puede incardinarse en este precepto cuando consta en el contrato y se ha negociado de forma individualizada. La SAP H núm. 122/2023 señaló que la concertación del seguro mediante anexo contractual específico, con referencia expresa en la primera hoja del contrato y prima prorrateada inferior a 13 euros mensuales, no generaba desequilibrio apreciable. La SAP M núm. 2908/2019, por su parte, validó la cláusula al reconocer que respondía a la previsión del artículo 36.5 LAU.
No obstante, esta línea interpretativa presenta dos limitaciones estructurales que la hacen crecientemente indefendible cuando el seguro se impone mediante condiciones generales:
- Primera: si el arrendatario ya abona fianza y garantía adicional, la inclusión del seguro de impago puede determinar que el conjunto de garantías supere el límite de las dos mensualidades previsto en el artículo 36.5 LAU.
- Segunda: la caracterización como garantía adicional exige que haya sido pactada. Una cláusula predispuesta, no negociada individualmente, no cumple este requisito.
La vía del artículo 20 LAU: gastos generales
El artículo 20 LAU permite pactar que el inquilino asuma los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades. La cláusula debe constar por escrito y determinar el importe anual a la fecha del contrato.
El argumento es que la prima del seguro de impago podría asimilarse a una «carga» o «responsabilidad» vinculada a la vivienda. Sin embargo, esta interpretación es difícilmente sostenible: los gastos repercutibles conforme al artículo 20 LAU son aquellos que corresponden a la finca arrendada —cuotas comunitarias, IBI, suministros comunes— y están relacionados con el mantenimiento y los servicios del inmueble, no con la cobertura del riesgo crediticio del arrendador.
La SAP S núm. 333/2003 es ilustrativa al respecto: la repercusión del seguro del inmueble contratado por la comunidad era inadmisible precisamente porque el inquilino no resultaba beneficiario de la cobertura.
La jurisprudencia de instancia: un giro interpretativo en marcha
La cuestión ha alcanzado mayor precisión a partir de 2024. La sentencia 287/2025 del Juzgado de Primera Instancia n.º 4 de Madrid, que resolvió la demanda del Sindicato de Inquilinas de Madrid frente a NESTAR RESIDENCIAL SII SA, sintetiza con claridad los tres problemas que presenta la repercusión de la prima en contratos de adhesión:
- Se trata de una garantía irrecuperable por el inquilino que beneficia el riesgo de forma exclusiva al arrendador, siendo habitual además que el arrendador reclame igualmente las rentas al arrendatario con independencia de la existencia del seguro.
- Cuando el arrendador impone el pago de un seguro ya concertado por él, priva al arrendatario de la facultad de elección de aseguradora, póliza y condicionado.
- La garantía no ha sido negociada: la LAU permite garantías adicionales pactadas, pero no imposiciones unilaterales incluidas en contratos predispuestos.
El tribunal fue especialmente preciso al analizar el mecanismo concreto utilizado: la adenda contractual no obligaba al arrendatario a suscribir un seguro de impago como garantía adicional, sino a pagar la prima del seguro que el arrendador había contratado previamente, sin que el condicionado se incorporara como anexo. En esas circunstancias, el seguro no constituía una garantía adicional con cabida en el artículo 36.5 LAU, sino un servicio complementario impuesto al consumidor en contravención del artículo 89.4 del Real Decreto Legislativo 1/2007 —que califica como abusiva la imposición de bienes y servicios complementarios o accesorios no solicitados—, en relación con los artículos 82.4 d) y 88.1 del mismo texto.
En la misma dirección se pronunció la SJPII núm. 188/2024 del Juzgado de Primera Instancia n.º 7 de Parla: la cláusula vulnera los derechos del arrendatario porque le hace asumir un gasto para costear la prima de un seguro contratado por el arrendador que beneficia el riesgo de forma exclusiva a este último, quebrando el justo equilibrio y proporcionalidad entre los derechos y deberes de las partes. La nulidad se declaró al amparo del artículo 82.4 e) TRLGDCU.
El estado actual del riesgo: zona de incertidumbre con tendencia clara
La jurisprudencia reseñada procede exclusivamente de tribunales de primera instancia. No existe, a la fecha de este artículo, doctrina de Audiencias Provinciales ni del Tribunal Supremo que resuelva definitivamente la cuestión.
Lo que sí existe es una tendencia interpretativa coherente y en aceleración: los tribunales de instancia que han examinado la cláusula la han declarado abusiva de forma sistemática cuando concurren las siguientes circunstancias:
- El arrendador es una empresa que actúa en el tráfico arrendaticio de forma habitual.
- El inquilino es persona física que actúa al margen de actividad profesional.
- La cláusula es predispuesta, sin negociación individual acreditada.
- El inquilino no tiene posibilidad de sustituir la póliza impuesta por otra de su elección.
Esta tendencia es coherente con la evolución de la jurisprudencia del TJUE en materia de cláusulas abusivas, que valora si el profesional, tratando de manera leal y equitativa con el consumidor, podría estimar razonablemente que este habría aceptado la cláusula en una negociación individual —criterio fijado en la STJUE de 14 de marzo de 2013, asunto C-415/11.
Las consecuencias de la nulidad
Si una sentencia —de instancia o, en su momento, de Audiencia Provincial o Tribunal Supremo— declara la nulidad de la cláusula que repercute la prima al inquilino, las consecuencias son las siguientes:
El artículo 83 TRLGDCU establece que las cláusulas abusivas son nulas de pleno derecho y se tienen por no puestas. El contrato subsiste sin ellas. El artículo 1303 del Código Civil impone la restitución recíproca de las prestaciones derivadas de la obligación declarada nula.
En consecuencia, el arrendador quedaría obligado a restituir al arrendatario la totalidad de los importes cobrados en concepto de prima del seguro de impago durante la vigencia del contrato. Esta obligación no operaría de forma automática —requeriría acción judicial individual de cada arrendatario— y estaría sujeta a un plazo de prescripción de cinco años desde que el consumidor tuviera conocimiento del carácter abusivo de la cláusula.
Para una empresa con una cartera amplia de arrendamientos en los que esta cláusula esté presente de forma sistemática, la exposición patrimonial potencial acumulada es significativa.
El control de abusividad aplicable
Para que la normativa de consumidores resulte aplicable —y con ella el control de abusividad—, deben concurrir los siguientes presupuestos:
- Que el arrendatario sea persona física actuando al margen de actividad empresarial o profesional (artículo 3 RDL 1/2007).
- Que el arrendador sea empresario o profesional en el sentido del artículo 4 del mismo texto.
- Que las cláusulas sean predispuestas por el arrendador sin negociación individual (artículo 82.2 RDL 1/2007).
En el supuesto típico de empresa gestora de viviendas que arrienda a particulares mediante contrato tipo, los tres requisitos concurren con claridad. La carga de la prueba de que la cláusula fue negociada individualmente recae, en todo caso, sobre el empresario.
Conclusión
La repercusión al inquilino de la prima del seguro de impago mediante cláusula predispuesta en contratos de arrendamiento de vivienda habitual entre empresario y consumidor presenta un perfil de riesgo jurídico alto y en aumento. La ausencia de doctrina de segunda instancia y de Tribunal Supremo no equivale a seguridad jurídica: los tribunales de instancia han adoptado una posición uniforme contraria a su validez, y la cuestión está pendiente de resolución ante la Audiencia Provincial de Madrid en el asunto Nestar, lo que previsiblemente acelerará la consolidación de criterio en toda la jurisdicción.
Para arrendadores, la pregunta relevante no es solo si la cláusula puede mantenerse, sino qué exposición patrimonial acumulada supone mantenerla mientras el criterio judicial se consolida. Para inquilinos, el conocimiento de esta evolución jurisprudencial es el primer paso para evaluar si los importes abonados en concepto de seguro de impago son reclamables.
En Delvy asesoramos a arrendadores e inquilinos en la revisión y adecuación de contratos de arrendamiento de vivienda, con especial atención a la evolución de la jurisprudencia de consumidores aplicable al sector inmobiliario. Si tienes dudas sobre cláusulas incluidas en tus contratos, contacta con nuestro equipo.
Oriol Codina – Litigation Lawyer
