El contrato de arras

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El contrato de arras es aquel acto jurídico privado mediante el cual un comprador se reserva el derecho sobre la vivienda con la entrega de una determinada cantidad monetaria. Se celebra al amparo del artículo 1454 del Código Civil.

Contrato de arras: los requisitos

Concretamente, y de manera sucinta, se trata de un precontrato en el que consta por escrito que se establece la obligación de cerrar posteriormente un contrato de compraventa de una propiedad. Para que se considere válido y completo deberá contener los siguientes aspectos:

  1. Datos personales del comprador y del vendedor, con indicación de los documentos de identidad de ambos.
  2. Descripción de la vivienda (domicilio, superficie, mobiliario que incorpora, etc.).
  3. Precio final por el que se va a adquirir la citada vivienda.
  4. Cantidad dineraria que se pagará en concepto de señal, con indicación expresa de que dicha cantidad se abona a cuenta de la compraventa de la propiedad y que, posteriormente y en el momento de firmar la escritura, deberá ser descontada del precio final de la misma.
  5. Tiempo máximo para formalizar la venta.
  6. Posibles cargas con las que pudiera contar la propiedad.
  7. Reparto de los gastos de la compraventa.

El importe

En lo que concierne al importe que debe satisfacerse en el contrato de arras, la ley española no fija ninguno en concreto y deberá ser acordado libremente por las partes. Sin embargo, convendrá establecer un importe más o menos alto en función del interés que tenga el comprador en aquel inmueble, dado que, en caso de que el vendedor retroceda en la operación, de conformidad con lo dispuesto en el art. 1454 CC, deberá devolverlo duplicado. Si este hecho se produce por parte del comprador, éste perdería el importe pagado por este concepto.

Pese a ello, en todo caso dicha cuantía deberá satisfacerse de forma nominativa. Esto es, mediante cheque o transferencia con indicación del nombre del receptor y el concepto por el que se abona la cantidad determinada.

La firma del Contrato de Arras

El contrato de arras se firmará entre el propietario del inmueble y el futuro comprador. En el supuesto que vaya a ser adquirido por una pareja, se deberá prestar atención a la existencia de matrimonio entre ambos y al régimen económico matrimonial. En efecto, podemos hallarnos en diversas situaciones:

  • Matrimonio con régimen de gananciales: bastará en el contrato la firma de cualquiera de los dos manifestando que firma en nombre de ambos.
  • Matrimonio con régimen de separación de bienes: ambos deberán firmar el contrato para quedar ligados a la compraventa posterior.
  • Pareja de hecho: es el mismo caso que el matrimonio con régimen de separación de bienes. Por ello, ambos deberán firmar el contrato de arras para mantenerse vinculados a la compraventa.

Este contrato supone el paso previo a la compraventa efectiva de una propiedad. Por ende, se ambiciona con el mismo poder formalizar el acto jurídico de la compraventa poco después. No obstante, pueden producirse alteraciones que comporten la no adquisición posterior del inmueble. En este punto, el contrato de arras adquiere una importancia trascendental, ya que establece las consecuencias jurídicas de esta nueva situación.

En caso de que el vendedor decida no continuar con la operación y renuncie a la compraventa, el Código Civil en su artículo 1454 fija una penalización. Esta consistente en devolver duplicado el importe pagado por parte del comprador en el contrato de arras. Sin embargo, si es el comprador quien desiste de la compraventa, éste perderá el importe abonado en concepto de arras, pero no contará con ninguna otra penalización.

En el supuesto de que todo avance correctamente y ambas partes sigan interesadas en realizar la compraventa del inmueble, el importe satisfecho en el momento de firma del contrato de arras será descontado de la cantidad a pagar por la compraventa. Es decir, se restarán las arras del precio final establecido para la adquisición del inmueble.

Los requisitos del vicio

Un aspecto de gran interés son los vicios ocultos relacionados con este tipo de contratos. Habiéndose estos producido, el comprador podría recuperar la totalidad de la cuantía pagada. Para que exista responsabilidad por parte del vendedor deben concurrir los siguientes requisitos:

  1. El vicio tiene que ser evidentemente oculto. El vendedor no responderá por un defecto manifiesto o visible. Tampoco se considerara oculto si el comprador conocía la existencia sobre el mismo, aunque no se encontrara visible.
  2. Preexistente a la venta de la vivienda, entendiendo que el vicio no ha surgido con posterioridad al momento de la firma del contrato, sino que este ya existía.
  3. El vicio debe ser grave. Entendemos que un vicio es grave cuando el valor de la vivienda disminuye como consecuencia de este.

En el caso de concurrir estos tres requisitos y querer recuperar el montante total del pago por el Contrato de Arras, el comprador tiene un plazo no superior a seis meses desde la celebración del contrato. Este plazo supone que si en seis meses desde la celebración del contrato no se ha exigido judicialmente el saneamiento del vicio, se pierde el derecho a exigirlo.

Autores: Anna Canals y Simón Periano