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Guía legal sobre pisos turísticos

España recibió hasta el mes de agosto, más de 57,3 millones de turistas extranjeros, lo que representa casi un 10% más que en 2016. Este gran momento del sector turístico ha beneficiado principalmente a plataformas como Airbnb y han puesto sobre la mesa del legislador el problema de los alquileres turísticos. Abogado arrendamientos barcelona.

Como consecuencia del auge del turismo, actualmente, un inmueble con posibilidad de ser arrendado es, sin duda, uno de los productos más rentables del mercado.

PLATAFORMAS DE INTERMEDIACIÓN DE ALQUILERES

En un contexto globalizado de innovación tecnológica, el auge de las plataformas de contenido inmobiliario han dado lugar al nacimiento de modalidades de arriendo muy diferentes a las tradicionales, sobre los que la Administración ha puesto su ojo, con una estricta regulación y un sistema inspector y sancionador poco flexible.

Por ello, si somos propietarios y hemos decidido hacer uso de alguna de las diversas plataformas de intermediación de arrendamientos, debemos conocer y analizar lo siguiente:

  • Qué modalidad de arriendo ofertan.
  • En qué normativa está regulado el alquiler ofertado en la web.
  • A qué condiciones estamos sometidos. Abogado arrendamientos barcelona

Resolver estas cuestiones junto con un abogado especialista en arrendamientos nos ayudará a evitar que la decisión de arrendar nuestro inmueble se convierta en un auténtico quebradero de cabeza.

DIFERENCIA ENTRE PISO TURÍSTICO Y ARRENDAMIENTO DE TEMPORADA

Sin duda,  la modalidad de arriendo “no tradicional” más popular hasta la fecha,  es la modalidad ofertada por plataformas como Airbnb o Homeaway, que ofrecen a sus usuarios la posibilidad de arrendar inmuebles por cortos espacios de tiempo, comúnmente conocidos como alquileres vacacionales en pisos turísticos.

En este caso, una cifra marca la diferencia entre este tipo de arriendos turísticos y los de corta duración: TREINTA Y UN DÍAS.

⚠️ATENCIÓN: La administración considera que una vivienda se está explotando como piso turístico  cuando el propietario obtiene rendimientos económicos, de manera reiterada, por arrendar la vivienda íntegramente,  a una persona,  por plazo igual o inferior a 31 días.

Además, debemos saber que las viviendas turísticas, aunque muy rentables, están sometidas a una estricta regulación por parte de las administraciones, siendo necesario disponer de lo siguiente:

  • Autorización previa
  • Preceptiva licencia
  • Inscripción en el Registro de Pisos Turísticos de la Oficina de Turismo de la correspondiente Comunidad Autónoma.

⚠️¡Cuidado! En caso de optar por ejercer este tipo de arrendamientos sin cumplir con la normativa, debes saber que los Ayuntamientos han optado por dotarse de una amplia red inspectora para la aplicación del procedimiento sancionador, facilitando la denuncia ciudadana y habilitando para ello un mero formulario en la mayoría de las páginas web de los consistorios.

¿CÓMO TRIBUTAR SI TENGO UN PISO TURÍSTICO?

A nivel fiscal,  la Agencia Tributaria considera los arrendamientos turísticos como una actividad económica, por lo que automáticamente después de haber obtenido la autorización y licencia por parte del Ayuntamiento, deberemos darnos de alta ante la Agencia Tributaria y tributar por los ingresos obtenidos por esta vía como rendimientos de actividades económicas.

La estricta regulación impuesta por las Comunidades Autónomas y los Ayuntamientos para la concesión de licencias de uso turístico, que incluyen en algunos casos el cambio de uso del edificio mediante la autorización unánime del resto de los propietarios, hace que en la práctica sea sumamente difícil la obtención de nuevas licencias, evidenciando claramente la voluntad de la Administración de poner freno a una práctica en alza, que ha conllevado numerosas consecuencias colaterales. Abogado arrendamientos barcelona.

Cabe decir, que lo expuesto requiere de la condición de habitualidad, en el sentido de entender que el uso principal que se le da a la vivienda es el de arrendarla con este fin turístico.

ARRENDAMIENTO DE TEMPORADA

En el supuesto de ser propietarios de un inmueble y estemos barajando la posibilidad de cederlo a terceros como arrendamiento vacacional, es posible hacerlo sin todos estos trámites.

✅ Si se trata de un arrendamiento puntual y por un corto plazo de tiempo, nos encontraremos ante un arrendamiento vacacional de temporada, que no requiere de permiso administrativo, más allá de la obligación fiscal de tributar en la declaración anual del IRPF por lo obtenido, como rendimientos del capital inmobiliario.

Hablamos de arrendamiento por temporada para referirnos a aquella modalidad de alquiler destinado a satisfacer las necesidades de vivienda durante periodos de tiempo determinados,  que pueden ser más o menos extensos en el tiempo. Ejemplo: alquiler de vivienda temporales para estudiantes de universitarios ofrecidas por plataformas como Uniplaces o Badi.

En este caso, cuando el periodo de arrendamiento se concierte por un plazo superior a 31 días y no se destine a vivienda habitual, sino a satisfacer las necesidades de alojamiento durante un plazo de tiempo determinado y por una circunstancia concreta, nos encontraremos ante un arrendamiento de temporada, no sometido a la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Este tipo de arrendamientos, no están sometidos a una regulación administrativa concreta, por lo que no requieren de autorización previa.

✅No obstante, es necesario saber que se rigen por los pactos entre las partes, es decir, independientemente de acudir a cualquier plataforma de intermediación, resulta absolutamente imprescindible pactar mediante el correspondiente contrato los acuerdos que regirán la relación entre las partes, así como el depósito de las fianzas en el organismo correspondiente.

Dado que dicho tipo de arrendamiento no está considerado como una actividad de carácter económico, no requiere alta de actividad. No obstante, de la misma forma que el alquiler vacacional puntual,  los ingresos obtenidos como consecuencia de este tipo de arrendamiento están sometidos a IRPF como rendimientos del capital inmobiliario. Abogado arrendamientos barcelona

¿QUÉ GASTOS SON DEDUCIBLES CUANDO ALQUILO MI VIVIENDA?

Respecto a esto último, tanto en uno como otro caso,  la Administración aplica criterios distintos a los de arrendamiento por vivienda habitual que debes tomar en consideración, pudiendo ser deducibles los siguientes gastos en la parte proporcional de su uso:

  • Intereses y gastos de financiación de hipoteca para adquisición de la vivienda, su reforma o los enseres ( mobiliario, instalaciones….)
  • Impuestos y tasas ( IBI, Tasa de residuos, vado…)
  • Gastos de formalización del arrendamiento, defensa jurídica y administración.
  • Gastos de conservación y reparación ( no de mejora).
  • Gastos por servicios y suministros, si los atiende el arrendador.
  • Gastos ordinarios derivados de la Comunidad de propietarios.
  • Prima del contrato de seguro. Abogado arrendamientos barcelona

en conclusión, si dispones de una vivienda para ser cedida a terceros en arrendamiento,  sin duda, debes alegrarte. ERES UN AFORTUNADO. No obstante, las diversas modalidades de arrendamiento ofertadas por un sector en expansión como es el tecnológico, pueden comportar ciertas particularidades,  susceptibles de causar alguna que otra eventualidad futura,   fácilmente evitable con un buen asesoramiento a nivel legal y fiscal por parte de tu abogado de confianzaAbogado arrendamientos barcelona