En Cataluña, la regulación de las arras en la compraventa inmobiliaria difiere de la del resto del Estado. El artículo 621-8 del Código civil de Cataluña —introducido por la Ley 3/2017, de 15 de febrero, del libro sexto del CCCat, en vigor desde el 1 de enero de 2018— establece un régimen propio que desplaza al artículo 1454 del Código Civil español y presenta diferencias relevantes que afectan de forma directa a compradores, vendedores y promotores en cualquier operación inmobiliaria radicada en territorio catalán.
El artículo 1454 CC, único precepto del derecho común dedicado a esta figura, dejó históricamente en manos de la jurisprudencia la tarea de construir un sistema coherente. El CCCat, en cambio, opta por una regulación más precisa: define dos modalidades con claridad, establece una presunción expresa, y añade dos instrumentos sin equivalente en el derecho estatal. Entender este régimen antes de firmar un contrato de arras puede marcar una diferencia significativa en el resultado de la operación.
Arras confirmatorias
El artículo 621-8.1 CCCat establece que «la entrega por el comprador de una cantidad de dinero al vendedor se entiende hecha como arras confirmatorias, es decir, en señal de conclusión y a cuenta del precio de la compraventa». La presunción es clara: salvo pacto expreso en contrario, cualquier cantidad entregada antes de la escritura es confirmatoria.
Las arras confirmatorias confirman que el contrato ha quedado perfeccionado y constituyen un anticipo del precio. No confieren a ninguna de las partes la facultad de desistir. Si una de ellas incumple, la otra puede optar entre exigir el cumplimiento forzoso ante los tribunales o resolver el contrato exigiendo indemnización de daños y perjuicios.
Cuándo elegirlas:
Son la opción adecuada cuando ambas partes tienen plena certeza sobre su voluntad de ejecutar la compraventa, el comprador ya tiene la financiación concedida, el plazo hasta la escritura es breve y no existe ninguna contingencia relevante pendiente.
Ventajas y desventajas:
La ventaja para el vendedor es la seguridad de que la operación se ejecutará o, en caso contrario, de poder reclamar todos los daños sufridos sin límite predeterminado. La desventaja para ambas partes es la misma: si las circunstancias cambian, salir de la operación tiene un coste incierto y potencialmente elevado, incluyendo la posibilidad de un litigio de cumplimiento forzoso.
Arras penitenciales
El artículo 621-8.2 CCCat establece que las arras penitenciales deben pactarse expresamente. Si el comprador desiste del contrato, las pierde. Si quien desiste es el vendedor, debe devolverlas dobladas. Si el contrato no califica expresamente las arras como penitenciales, operará la presunción confirmatoria del apartado primero. La mera denominación del documento como «arras penitenciales» no es suficiente: el clausulado debe reconocer de forma expresa la facultad recíproca de desistir y fijar con claridad sus consecuencias económicas para cada parte.
Cuándo elegirlas:
Son adecuadas cuando el comprador está pendiente de la concesión de financiación bancaria, cuando el vendedor no descarta otras ofertas, cuando el plazo hasta la escritura es prolongado o cuando cualquiera de las partes valora la posibilidad de retractarse asumiendo una pérdida económica acotada.
Ventajas y desventajas:
La ventaja para el vendedor es la retención de las arras sin necesidad de acreditar daño alguno si el comprador desiste. La ventaja para el comprador es poder retirarse sin quedar expuesto a una demanda de cumplimiento forzoso. La desventaja para ambas partes es que, una vez ejercida la facultad de desistir, no cabe reclamar nada más. Si el vendedor desiste y devuelve el doble, el comprador no puede exigir indemnización adicional aunque haya sufrido perjuicios superiores.
La excepción por denegación de financiación: el artículo 621-49 CCCat
Si el contrato prevé la financiación de todo o parte del precio por una entidad de crédito, el comprador puede desistir y recuperar íntegramente las cantidades entregadas si acredita documentalmente, en el plazo pactado, que la entidad designada le ha denegado la financiación o la subrogación hipotecaria, siempre que la denegación no sea imputable a su propia negligencia.
En materia de diligencia exigible al comprador, la Sala de lo Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña ha establecido doctrina consolidada a través de las sentencias STSJCat 8/2024, 14/2024, 21/2024 y 44/2024. Conforme a dicho cuerpo doctrinal, la diligencia exigible al amparo del artículo 621-49 CCCat es la prevista en el artículo 1104 CC, sin que la norma requiera que la negligencia revista carácter grave, flagrante ni patente. La acreditación de la denegación objetiva no es condición suficiente: el comprador debe acreditar igualmente la seriedad de las gestiones desplegadas. En la STSJCat 44/2024, la Sala apreció negligencia al no haber documentado el comprador las gestiones ante las dos primeras entidades contactadas y haber alegado en la fase final de las negociaciones una exigencia que la intermediaria resolvió sin dificultad, concluyendo que su conducta respondía a la intención de aparentar una búsqueda de financiación para activar la cláusula liberatoria.
Debe tenerse en cuenta que esta regla de desistimiento por denegación de financiación del art. 621-49 CCCat es dispositiva, porque el precepto establece que el comprador puede desistir salvo pacto en contrario. Por tanto, las partes pueden excluirla contractualmente. La Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona, en su sentencia nº 85/2024, de 19 de febrero, precisó el requisito de constancia contractual: para que no rija el pacto de pérdida de arras, la necesidad de financiación debe haberse hecho constar expresamente, de forma que el artículo 621-49 no opera por el mero hecho de que el comprador necesite hipoteca.
Por su parte, la Sección 13ª de la Audiencia Provincial de Barcelona, en su sentencia nº 647/2021, estableció que cuando el contrato de arras no prevé expresamente la financiación por tercero, rige sin excepciones la regla general del artículo 621-8.2 CCCat: si el comprador desiste, pierde las arras penitenciales.
En consecuencia, las partes que quieran beneficiarse de la protección del artículo 621-49 CCCat deben hacer constar expresamente en el contrato la necesidad de financiación, designar la entidad o entidades de crédito, fijar un plazo razonable para acreditar la resolución bancaria y prever qué sucede si la financiación es denegada parcialmente.
El depósito notarial y la inscripción registral
El artículo 621-8.3 CCCat introduce una figura sin equivalente en el derecho estatal: las arras penitenciales pactadas por un plazo máximo de seis meses pueden depositarse ante notario y hacerse constar en el Registro de la Propiedad, de forma que el inmueble quede afecto a su devolución en caso de desistimiento del vendedor.
La utilidad para el comprador es directa: si el vendedor desiste, la anotación registral le garantiza la efectividad de la devolución doblada frente a una eventual transmisión del inmueble a terceros. La afección registral se extingue transcurridos sesenta días desde el vencimiento del plazo pactado, cuando el comprador desiste y el vendedor lo acredita fehacientemente, o cuando se inscribe la compraventa.
En la práctica, el uso de esta figura ha sido residual: los vendedores muestran resistencia a bloquear la operación mediante un depósito que, en caso de su propio desistimiento, implica la devolución automática del doble. Desde la perspectiva del comprador, sin embargo
—especialmente en operaciones de importe elevado o con plazos largos— es una garantía de considerable valor que conviene valorar en la negociación.
Lo que debe constar en el contrato de arras en Cataluña
Calificación expresa y suficiente
La denominación del documento como «arras penitenciales» no es suficiente si el clausulado no refleja con nitidez la facultad recíproca de desistir y sus consecuencias económicas para cada parte. El contrato debe describir qué ocurre si desiste el comprador y qué ocurre si desiste el vendedor, con una redacción que no admita interpretaciones alternativas.
Mención expresa de la financiación
Sin esa mención, el artículo 621-49 CCCat no opera y el comprador que no obtenga hipoteca perderá las arras penitenciales sin posibilidad de recuperación. La cláusula debe identificar la entidad o entidades designadas, el plazo para acreditar la resolución y la documentación exigida.
Plazo para la firma de la escritura del contrato de arras en Cataluña
Debe fijarse con precisión. Un plazo vencido sin que ninguna de las partes haya instado el otorgamiento genera ambigüedad sobre la vigencia del contrato y la imputabilidad del eventual incumplimiento.
En Delvy asesoramos a compradores, vendedores y promotores en la negociación y redacción de contratos de arras, con especial atención a las particularidades del derecho civil catalán y a la jurisprudencia más reciente de las Audiencias Provinciales y del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña.
Oriol Codina – Litigation Lawyer
