La convivencia alterada por un propietario o un ocupante es, junto a los impagos, una de las fuentes de litigiosidad más recurrentes en el ámbito de la propiedad horizontal. La comunidad dispone para reaccionar de la acción de cesación, regulada en el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), aplicable en toda España salvo en Catalunya, y en el artículo 553-40 del Código Civil de Catalunya (CCCat) para las fincas sitas en este territorio. Se trata de una acción de perfil técnico marcado: la jurisprudencia reciente muestra que buena parte de los pleitos no se resuelven en función de la gravedad de la conducta denunciada, sino del rigor con que se ha tramitado el expediente previo a la demanda.
Ni la LPH ni el CCCat definen qué debe entenderse por actividad molesta, de modo que su contenido es obra de la jurisprudencia. Como recuerda la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona nº 393/2024, de 11 de junio de 2026, tras la reforma operada por la Ley 4/2013 el criterio decisivo es la habitualidad o persistencia de la actividad molesta, insalubre, nociva, peligrosa o ilícita, sin que sea exigible ya inmoralidad ni notoriedad en el sentido tradicional del término. En esta línea, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 20ª, de 6 de marzo de 2025 (nº 94/2025, ROJ: SAP M 3497:2025) aplica el catálogo que recoge la SAP de Madrid, Sección 21ª, de 13 de marzo de 2018 (nº 90/2018), con apoyo en la SAP de Murcia de 18 de diciembre de 2012 (nº 459/2012), la SAP de Asturias, Sección 7ª, de 4 de enero de 2002 y la SAP de Málaga, Sección 6ª, de 19 de noviembre de 2010: la calificación de una actividad como molesta no puede hacerse apriorísticamente, sino atendiendo al modo concreto en que se desarrolla en cada caso, y exige una prueba “concluyente, plena y convincente” dada la gravedad de las consecuencias que la acción de cesación puede acarrear. La misma sentencia precisa además que no es preciso obtener una condena penal para constatar la conducta molesta, bastando la acreditación por prueba testifical y documental (denuncias, fotografías) valorada conforme al estándar civil ordinario.
En el mismo sentido, la Sentencia del Tribunal de Instancia Civil de A Coruña núm. 1, de 6 de mayo de 2026 (nº 171/2026, ROJ: STIC 327:2026) recuerda, citando la SAP de A Coruña, Sección 3ª, de 12 de noviembre de 2024, que no basta “una pequeña dificultad o trastorno”, sino que se exige “un daño de gravedad, una afectación de entidad a la pacífica convivencia”. Esta misma resolución ofrece un ejemplo útil de cómo la suma de conductas individualmente menores puede alcanzar ese umbral: dejar la puerta del jardín o del edificio abierta, depositar basura en lugares inadecuados, ocupar plazas de garaje ajenas, fumar generando olores en zonas comunes, pintar la matrícula de otros vecinos, insultar a los ocupantes del edificio y arrojar objetos en zonas comunes fueron, apreciados en su conjunto y en su reiteración durante años, suficientes para fundar la extinción del arrendamiento y el lanzamiento del ocupante infractor. La acción de cesación no exige, por tanto, un único hecho grave, sino una pauta de comportamiento incívico sostenida en el tiempo y correctamente documentada.
Acreditada la molestia, la acción sigue sin poder prosperar si no concurren dos requisitos de procedibilidad cuya falta impide entrar a conocer del fondo: un requerimiento fehaciente al infractor y, si este persiste, un acuerdo de la junta de propietarios que autorice el ejercicio de la acción. La Sentencia del Tribunal de Instancia Civil de A Coruña núm. 1, de 6 de mayo de 2026 (nº 171/2026, ROJ: STIC 327:2026) resume la secuencia completa citando la SAP de A Coruña, Sección 4ª, de 4 de abril de 2011: requerimiento del presidente, de propia iniciativa o a instancia de cualquier propietario u ocupante, sin necesidad de acuerdo previo de junta para practicarlo; forma fehaciente que permita acreditar contenido y recepción; posibilidad de conceder un plazo prudencial en atención a la actividad y las circunstancias; y, ante la persistencia del infractor, junta que autorice al presidente el ejercicio de la acción.
Sobre la forma del requerimiento, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares, Sección 3ª, de 20 de abril de 2026 (nº 275/2026, ROJ: SAP IB 1129:2026) descarta que baste uno verbal, por más que haya llegado a su destinatario, porque no puede acompañarse documentalmente a la demanda. Cita al respecto la SAP de Ciudad Real, Sección 2ª, de 10 de noviembre de 2025 (ROJ: SAP CR 1058/2025), para la que “debe admitirse […] el hecho por burofax y aún el telegrama con acuse de recibo”, con apoyo en la STS de 9 de diciembre de 1997. La Sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares, Sección 3ª, de 20 de abril de 2026 (nº 275/2026, ROJ: SAP IB 1129:2026) admite además que el requerimiento lo remita un mandatario del presidente (en el caso enjuiciado, el abogado y administrador de la comunidad), pero exige que su contenido se refiera específicamente a las molestias que después se invocan en la demanda: un requerimiento centrado en unas obras no consentidas no sirve como presupuesto de procedibilidad para reclamar el cese de ruidos o de humos, por tratarse de una cuestión distinta, por más que ambas afecten a la misma relación de vecindad.
Esta última precisión conecta con una distinción que conviene no perder de vista: la reclamación por obras o alteraciones no consentidas en elementos comunes, amparada en el artículo 7.1 LPH, es una acción distinta de la acción de cesación de actividades molestas del artículo 7.2 LPH, y no está sujeta a sus mismos requisitos de procedibilidad. La Sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares, Sección 3ª, de 20 de abril de 2026 (nº 275/2026, ROJ: SAP IB 1129:2026) lo confirma al tramitar de forma independiente, dentro del mismo procedimiento, la pretensión de cesación de ruidos y humos (sometida al requerimiento fehaciente y al acuerdo de junta) y la pretensión de reposición de una terraza y un boquete en fachada al estado anterior a las obras (que prosperó sin necesidad de acreditar ninguno de esos dos requisitos, por tratarse del ejercicio ordinario de las facultades dominicales de la comunidad sobre sus elementos comunes). Conviene, por tanto, no acumular ambas pretensiones bajo un mismo presupuesto procesal ni dar por hecho que el régimen de una es extensible a la otra.
El orden temporal entre requerimiento y acuerdo de junta debe respetarse con rigor, porque de él depende la viabilidad de la demanda. La Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 20ª, de 6 de marzo de 2025 (nº 94/2025, ROJ: SAP M 3497:2025) exige una secuencia estricta: primero el requerimiento y, solo si no es atendido en el plazo fijado o en el que prudencialmente proceda, la junta que autorice la acción. La Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 16ª, de 26 de febrero de 2026 (nº 74/2026, ROJ: SAP B 2007:2026) validó, de forma excepcional, un acuerdo comunitario que autorizaba de forma anticipada y condicional el ejercicio de la acción para el caso de que el requerimiento, aún por practicar, no fuera atendido, justificando esa flexibilidad en las restricciones de reunión derivadas de la pandemia y en que el acuerdo no había sido impugnado por los demandados. Se trata de una excepción ligada a una circunstancia extraordinaria y no de un criterio general aplicable al régimen catalán, por lo que no debe tomarse como cobertura para prescindir de la secuencia ordinaria. La comunidad debe planificar el expediente con dos actos separados y sucesivos; el requerimiento primero, la junta después, solo si aquel resulta desatendido, y reservar cualquier fórmula anticipada para supuestos de imposibilidad material y debidamente acreditada de convocar dos juntas sucesivas.
El artículo 7.2 LPH dispone expresamente que “la demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local”. La Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 20ª, de 6 de marzo de 2025 (nº 94/2025, ROJ: SAP M 3497:2025) explica el fundamento de esta doble legitimación pasiva: el propietario ha de ser demandado en cuanto parte del vínculo contractual cuya resolución se pretende, con independencia de que la conducta molesta sea materialmente imputable a su arrendatario. La Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 20ª, de 6 de marzo de 2025 (nº 94/2025, ROJ: SAP M 3497:2025) valora además, en contra del propietario que se había limitado a llamadas telefónicas no acreditadas, su pasividad ante los sucesivos requerimientos de la comunidad, hasta el punto de que fue esta quien tuvo que asumir la iniciativa frente al inquilino incívico. La falta de reacción diligente del propietario ante los avisos de la comunidad no exonera, pues, de responsabilidad: al contrario, se computa en su contra a efectos de la legitimación pasiva y, eventualmente, de las costas.
Si la sentencia es estimatoria, la LPH permite acordar la cesación definitiva de la actividad, la indemnización de daños y perjuicios, y la privación del uso de la vivienda o local por un plazo no superior a tres años en función de la gravedad de la infracción. Cuando el infractor no es el propietario, la sentencia puede declarar “extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento”. Así lo aplicaron tanto la Sentencia del Tribunal de Instancia Civil de A Coruña núm. 1, de 6 de mayo de 2026 (nº 171/2026, ROJ: STIC 327:2026), que declaró extinguido el contrato de arrendamiento del ocupante infractor y acordó su inmediato lanzamiento, como la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 20ª, de 6 de marzo de 2025 (nº 94/2025, ROJ: SAP M 3497:2025), que confirmó la resolución del contrato de arrendamiento y el lanzamiento del arrendatario. Nótese que la privación de uso está concebida para el propietario, mientras que frente al arrendatario u ocupante sin título dominical el remedio legal pasa por la extinción de sus derechos y el lanzamiento, no por la privación de uso en sentido estricto.
Sobre la prueba de la habitualidad, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 16ª, de 26 de febrero de 2026 (nº 74/2026, ROJ: SAP B 2007:2026) acredita la persistencia de la conducta a lo largo de varios años mediante las reiteradas intervenciones de los Mossos d’Esquadra y de la Guardia Urbana en el edificio, documentadas entre 2019 y 2022. Este tipo de prueba, ajena a la propia comunidad, resulta especialmente valorada por los tribunales porque aporta un elemento objetivo de constatación de los hechos que no depende únicamente del testimonio interesado de los vecinos afectados. La Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 20ª, de 6 de marzo de 2025 (nº 94/2025, ROJ: SAP M 3497:2025) añade una consideración adicional que conviene tener presente: la orden judicial de cesación no es una mera advertencia, sino una resolución cuyo incumplimiento puede ser constitutivo de delito de desobediencia y que, de reiterarse la conducta tras dictarse, hace mucho más probable que un ulterior litigio derive en la privación del uso en su máxima extensión.
La medida acordada debe ajustarse, en todo caso, a la actividad concreta que genera la perturbación, sin extenderse más allá de lo que esta justifica. La Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 16ª, de 26 de febrero de 2026 (nº 74/2026, ROJ: SAP B 2007:2026) es ilustrativa en este punto: aunque la demanda solicitaba la privación del uso de la vivienda a los propietarios, la Audiencia limitó la condena al cese inmediato de la actividad de alquiler de habitaciones, por entender que el problema de convivencia no derivaba de que los propietarios residieran en su vivienda, sino específicamente del negocio de subarriendo que desarrollaban en ella. Una pretensión sobredimensionada respecto de los hechos acreditados corre el riesgo de ser rebajada, cuando no rechazada, por el tribunal, por lo que conviene calibrar el suplico de la demanda a la actividad efectivamente probada.
El artículo 553-40 CCCat sigue una lógica similar a la LPH, aunque con matices que afectan a la tramitación del expediente. En cuanto a quién puede instar el requerimiento, la LPH lo permite al presidente a iniciativa propia o “de cualquiera de los propietarios u ocupantes”, mientras que el CCCat lo circunscribe a la iniciativa propia de la presidencia o a la petición de “una cuarta parte de los propietarios”. En cuanto al ejercicio de la acción, la LPH atribuye la legitimación al presidente, previa autorización de la junta, mientras que el CCCat dispone literalmente que es “la junta de propietarios” quien puede ejercerla, aunque en la práctica, como muestra la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 16ª, de 26 de febrero de 2026 (nº 74/2026, ROJ: SAP B 2007:2026), la junta suele apoderar al presidente para actuar en su representación, de modo que la diferencia es más de redacción que de efecto práctico. El CCCat contiene además dos previsiones sin equivalente estatal: permite dirigir la acción contra ocupantes de identidad desconocida, y habilita, cuando la actividad la realizan ocupantes sin título y sin voluntad de los propietarios, la denuncia administrativa ante el ayuntamiento conforme al artículo 44 bis de la Ley 18/2007, del derecho a la vivienda, como alternativa a la vía judicial. Su plazo máximo de privación de uso, por último, es de dos años, frente a los tres de la LPH.
En la acción de cesación, el litigio se decide con frecuencia antes de que se discuta si la conducta fue o no molesta, en la fase en que se comprueba si el requerimiento se hizo por escrito, si se refería a los hechos correctos, si el acuerdo de junta se adoptó en el momento oportuno y si la demanda pide exactamente lo que los hechos acreditados permiten pedir. Es en esa fase previa, más administrativa que judicial en apariencia, donde se decide con frecuencia si la reclamación de la comunidad llegará o no a prosperar.
Oriol Codina – Litigation Lawyer
